仲量联行：上海三季度办公楼市场净吸纳量6.77万平方米

10月12日，仲量联行发布2023年第三季度上海房地产市场回顾与展望。数据显示，今年三季度，上海办公楼市场净吸纳量为67740平方米，较上一季度下降。仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示：“办公楼市场由于大量的新增供应以及部分租户的续租和成本控制需求，入驻率和租金表现持续承压。”

办公楼市场：净吸纳量较上一季度下降

三季度，上海办公楼整体需求保持平稳，多数租户仍持观望态度，倾向于续租，致使净吸纳量下降，为67740平方米。其中，中央商务区净吸纳量3200平方米。

仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示：“中央商务区的大面积租户倾向于续租，相较之下小面积租户租赁决策更为灵活快速，部分企业利用当前租户市场的机会实现升级需求。”

非中央商务区市场净吸纳量录得64500平方米，板块间表现分化明显，激励政策更为优厚的项目吸引了更多成本节约型需求。

中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点，达到13.6%。浦东中央商务区空置率小幅上升0.8个百分点至11.5%，浦西中央商务区空置率达到15.4%，上升2.4个百分点。较大的供应加之租赁进程的滞缓，非中央商务区整体空置率环比上升0.8个百分点，达到28.5%。

面对整体市场的谨慎态度以及持续的供应压力，整体市场租金仍处于下行通道。中央商务区租金环比下跌1.2%至8.9元每平方米每天。新增供应压力、租户搬迁至非中央商务区的趋势以及需求迟缓等多重压力迫使业主调整租赁策略以吸引并保留租户。

非中央商务区的租金表现呈现板块差异性，部分业主表现出更强的租金调整意愿，提供更多激励政策。面对未来大量新增供应，市场压力持续加大，三季度非中央商务区租金环比下跌1.8%至5.7元每平方米每天。

住宅市场：三季度成交量下滑

第三季度，在住宅新增供应减少、购房者观望情绪浓厚等多方面因素影响下，三季度上海一手商品住宅成交量仅198万平方米，环比下降26.9%，同比下降46.2%。高端住宅市场方面，三季度部分改善型购房者采取观望态度，叠加高端楼盘新增供应减少的影响，三季度仅385套高端住宅成交。

在开发商普遍放缓推盘速度以等候更多利好政策出台的影响下，三季度整体市场新增供应238万平方米，环比下降14.2%，同比下降33.7%。在高端住宅市场，三季度高端新增供应明显缩量，仅一个高端住宅项目合计308套入市，环比下降77.8%，同比下降60.8%。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“我们预计近期房贷政策的放松有利于修复住宅市场情绪和预期，助力购房者重拾置业信心。但鉴于上海当前政策放松幅度有限，预计后续整体住宅成交势头将呈缓步上升的态势。”

其中，一手房限价有望延续小幅松动，预计一手住宅价格在短期内将小幅攀升。二手市场方面，预计房贷政策的放松将有助于二手住宅成交量企稳回升。因此，二手住宅价格有望在未来几个季度逐步趋稳。

投资市场；交易量出现回暖迹象

2023年第三季度，上海投资市场共有28宗成交，成交总金额达144亿元人民币，较上一季度环比增长38.9%，与去年同比增长6.1%。经过2023年第二季度的市场下行后，交易量出现回暖迹象。

三季度资产类别呈多样化趋势，除办公、公寓、产业园区及工业等热门资产类别外，零售物业成交在三季度受到关注，共计4宗成交，成交金额占比达28%。

办公投资在上半年全部被自用买家占据，而三季度8宗办公成交中，出现一宗以投资为目的的办公成交，体现了投资人在国内经济周期下，开始挖掘优质的困境资产。三季度交易中有21亿成交金额为法拍获取的项目，占据总成交额的14.5%。

内资买家以91%的比例继续主导市场。除传统保险、金融机构外，一些地方政府和私人买家正积极进入市场。投资型买家占比64%，中国房地产市场在经历了一系列变革后，投资市场活跃度正稳步增加，展现对中国市场依旧保持长期信心及持续看好。

仲量联行华东区投资及资本市场部总监孙翎表示，“上海仍为中国最具吸引力的房地产投资目的地。中东财团纷纷在中国设立办公室，体现投资人对中国长期基本面和前景保持乐观。第四季度投资市场有望延续回暖，表现更加强劲。”

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