观察丨WeWork卖身共享办公迎来至暗时刻？

来源：网络

作者：睿思中国

发布时间：2023-10-18

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曾经市值超过470亿美元的独角兽 WeWork，继续在加速变卖所剩无几的资产，如今其1.25亿美元市值已较高点时跌去99.7%。

10月16日最新消息，WeWork房地产投资部门WeWork Capital Partners正式将所拥有的伦敦51 Eastcheap办公楼永久产权摆上了货架，标价7000万英镑。

这是WeWork在伦敦仅存的最后一栋办公楼资产。今年夏天，WeWork刚作价1.32亿英镑卖掉了位于伦敦Soho区的Film House。

值得一提的是，这已是51 Eastcheap办公楼第二次寻求出售，标价更比2022年下降44%。

早于2022年7月，WeWork就曾尝试以标价1.25亿英镑出售该栋办公楼，不过，此后由于加息、经济不稳定等因素导致市场下滑，市场报价远低于预期，故最后交易作罢。

此次选择折价抛售，可见在日益见长的资金压力下，已容不得WeWork留有更多时间考虑盈亏问题。

至于本次交易，WeWork希望能在年底前完成。当然，这取决于销售进展，WeWork亦不排除放弃出售而选择再融资。

不断退租、持续亏损、资金告急， WeWork正遭遇着前所未有的经营危机。

过去，在资本加持下，共享办公企业扎堆涌现。然而，当热钱退却，企业的盈利能力成为面前最大的难题。而在疫情消散之后，居家办公与分散式办公的市场需求越发明显。而共享办公的“二房东”经营模式在面对市场新诉求时，颇有些手足无措。

在中国，那些迎着风口入局共享办公领域的企业，如今又经历着怎样的命运呢？能否在需求与供给错配的时候，迅速调整经营模式？

• 01 •

优客工场：WeWork的中国“难弟”

优客工场素有“中国版的WeWork”之称，无独有偶，如今也深陷经营挑战。近期，办公点“跑路”“经营不善”的消息频频出现。

2015年，随着中国共享经济进入爆发增长期，优客工场顺势成立，此后更快速发展。短短三年，业务就拓展到37个城市，积累了近20万线上会员，覆盖10多万个工作平台。

2020年，优客工场成功登陆纳斯达克，成为“国内共享办公第一股”，风光一时无两。

不过，在快跑的背后，同WeWork一样，优客工场至今仍未实现盈利，而且经营收入处于持续下滑状态。2017年至2022年，优客工场已净亏损44.5亿元人民币。

优客工场亦尝试通过业务转型优化自身盈利能力。2020年，优客工场启动“轻资产、重赋能”的战略计划，其中轻资产模式就包括向房东收取品牌、咨询和服务管理费，以及提供空间使用权，优客工场负责经营管理，双方共享收入等。

最初，轻资产模式确实让优客工场尝到了甜头，2020年该模式带来的毛利率就高达39.6%，不过，好日子并没持续太久，到了2021年毛利率就迅速下滑至15.3%。

与此同时，在没有资本加注的前提下，前期重资模式烧钱亏损仍在持续，优客工场的日子依然难熬。

此外，堂堂加（原“办伴”）近期也是负面消息频传。

据了解，由于“办伴”的项目主要在疫情前拓展，然而，受困疫情市场环境急剧变化，在多方因素之下，公司运营成本不断上升，成本和收入之间出现了严重的偏差。目前，已开始新一轮裁员。

• 02 •

寰图：逐步从阵痛中走出

相较于同赛道玩家，寰图算是有望最先走出经营阵痛期的那一批。

2016年，背靠雅居乐“父荫”，陈卓林大公子陈思烺抓住了共享办公的风口，创立了联合办公空间品牌ATLAS寰图，此后发展也一度顺风顺水。

雅居乐更曾将雅生活旗下部分业务划归至寰图，借此快速做大寰图规模，受益于此，寰图的服务及管理业务规模一度升至300多万平方米。

然而，随着房地产行业持续下行，同时受疫情影响，中小企业发展指数大幅下降，联合办公的需求市场也大幅萎缩，寰图的业绩增长也疲态尽露，加上合作项目进展拖延，资金压力飙升，资产负债率更高达89%。

为求生存，在2022年开始，寰图就全面收缩战线，不做对外扩张，以现有办公空间运营业务为主；大力发展资产交易业务；启动大规模裁员计划等等。

事实上，早在2020年，紧盯着优客工场的寰图就嗅到危机，同时启动向轻资产化转型，重新定位为商业资产运营商，通过项目开发管理、招商运营、自营主力业态引入等八大全链条服务，构建了商办资产管理全链条运营模式，当然，该模式能否帮助寰图重新走上新发展之路还有待时间验证。

不过，从目前来看，寰图似乎已经从阵痛中走出。日前，ATLAS 寰图·上海静徕坊及 ATLAS 寰图·上海仲益大厦两大新项目正式入市。今年年初，ATLAS寰图办公空间·北京荷华明城大厦也投入运营。

寰图还表示，未来将协助业主妥善解决原运营方与租户的租约问题，同时，借助精细化运营管理体系和数字化商办智慧运管模型及工具，为项目降本提效、提升物业资产价值。

• 03 •

创富港：唯一正向盈利的“玩家”

从目前来看，创富港是目前在共享办公领域中表现最为出色的玩家之一。在联合办公企业进入资本寒冬之际，创富港却成为了“国内最赚钱的联合办公企业”。

根据最新披露的财务数据，今年上半年，创富港实现营业收入3.60亿元，同比增长5.49%，均为公司租赁及商务服务业务收入。

但尽管创富港在保持盈利，其利润增长速度却在持续下滑。

数据显示，上半年，营业利润1805.40万元，同比下降31.58%；归属于公司股东的净利润1472.94万元，同比下降33.69%；归属于公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为1261.56万元，同比下降22.18%。

分析认为，利润同比下滑或与创富港积极开店有关，由于现行的租赁合同，通常有免租期的约定，因而在扩张前期，反映在报表上的利润都会存在一定的迟滞性，但随着店面经营持续稳定，盈利能力将逐步释放。

今年以来，创富港市场拓展动作频频。就在9月，创富港位于香港合和中心48楼的共享办公空间新店正式开业，较早前，创富港还逆势抄底北京海淀核心区商办。

截至2022年末，公司全国签约门店数量251家，分布于深圳、广州、北京、上海、杭州等九大城市，全国签约门店建筑面积合计35.24万平方米。此外，公司绝大部分商务中心为租赁经营。

不仅如此，创富港还在酝酿新一轮上市计划。此前，创富港就宣布，拟申请在北交所上市，将公开发行股票不超过1380万股，发行底价为8.5元/股。公司计划对“联合办公空间建设项目”投入募集资金1.25亿元，对“信息化建设项目”投入募集资金6235万元。

• 04 •

共享办公赛道，从热闹到冷清

尽管创富港的表现让市场看到联办仍有发展空间，但不能否认的事实是，共享办公已经冷了下来。尤其伴随着经济增速放缓，市场对于租赁办公室的需求难以兴旺。过往租户主动跑过来租工位的盛景，已经一去不复返。

市场人士指出，从商业模式角度分析，早期进入共享办公领域的企业，包括WeWork、优客工场、寰图等在内，大多数以重资产形式，通常先从业主方拿下物业的长期使用权，再向企业和个人短期租赁赚差价，但这就相当依赖现金流。

此外，当入驻人员或企业减少时，共享办公企业仍需要承担较大的运营成本，这也导致经营压力激增，风险系数也同步上升。过去几年，Wework通过与房东重新谈判或终止租赁来削减成本，但背上的债务仍然高企。

但上述人士亦认为，共享办公的市场需求仍然存在，只是资本过度追捧，加上没有清楚意识到市场环境和传统二房东模式带来的限制，导致此前的发展模式没有跑通。接下来，如何让自身业务变得更具抗风险能力以及市场竞争优势，是一众艰难求存的办公运营商们需要思考的命题。

尽管目前优客工场、寰图等多家共享办公企业已经在向轻资产化转型，然而在此之上要做到“站得稳”和“站得久”，它们还有很长的一段路要走。

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