焦点丨房地产市场逐步企稳 商业地产投资活跃

■中国经济时报记者 周雪松

　　近日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹公开表示，今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。而对于接下来的政策走向，倪虹表示，房地产市场有其特殊性，各个城市的交易量和价格有很大差异。关于房地产调控，强调因城施策、精准施策、一城一策。

　　接受中国经济时报记者采访的专家表示，房地产增量市场已经见顶回落，但房地产存量市场十分巨大，尤其是城市更新规模庞大，有望带动房地产市场迎来“第二春”。

　　倪虹表示，从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。另外，保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。

　　北京房地产学会执行会长、码头智库创始人陈贵在接受中国经济时报记者采访时表示，随着房地产市场进入存量时代，过去建的一些老房子已经无法满足人民群众对美好生活的需要，大规模城市更新有望推动房地产市场“第二个春天”到来。

　　与此同时，刚性需求和改善性需求仍然巨大。不过，由于收入有限，当前房地产市场需求仍未得到很好地满足，价格处于探索阶段。只要经济复苏，价格调整到位，需求还会爆发。

　　对于接下来房地产市场走向的总体判断，住建部认为，当前，我国房地产市场正处在转型期，未来的持续发展仍然有坚实的支撑。新模式下房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。

　　倪虹表示，过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟须构建发展新模式。在体制机制上，一方面是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱，防止市场大起大落；另一方面是建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

　　一家中型房地产商在接受中国经济时报记者采访时表示，金融支持房地产发展方面，过去主要支持大型房企，中小房地产企业支持力度不够，甚至不受重视，但近来出问题的房企基本都是大型房企，而金融机构对中小房企融资要求都必有抵押，反而很多中小房企现在活得相对还不错，值得深思。未来房地产发展模式改革，必须从金融领域做起。

　　从横向比较来看，当前我国房地产市场仍可圈可点。根据仲量联行最新资本追踪数据显示，2023年三季度亚太区商业地产投资总额为213亿美元，同比下降22%，中国内地成为亚太区最活跃的市场。

　　仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东对记者表示：“中国的房地产行业已经历了很多个周期，无论是强周期还是弱周期，从长期来看，投资者仍对中国房地产市场持积极态度。我们看到已有投资者抓住特殊机遇，并在战略收购方面取得了重大进展，这些收购将在未来为其带来丰厚的回报。”

　　数据显示，2023年三季度，香港市场的投资总额达到8亿美元，同比增长15%。日本市场录得41亿美元的投资额，同比增长3%。澳大利亚的投资额达到38亿美元，同比下降47%。新加坡三季度的投资总额为20亿美元，下降11%。中国内地成为亚太区最活跃的市场，交易总额达到47亿美元，较去年同期增长43%。

　　庞树东告诉记者，中国内地市场的投资活动在今年二季度后回升，主要得益于国内买家的强劲收购动作，包括来自国内保险、政府平台和金融机构的资本。总体而言，仲量联行对亚太区商业地产的韧性和长期吸引力保持信心。

　　展望2024年，惠誉评级预期，2024年中资房企的经营环境仍将充满挑战，但在政府支持政策的提振下，高线城市的销售额应逐步回稳，从而为市场的长期复苏奠定基础。惠誉预计，2024年全年合同销售额将下降0%-5%，这意味着该年度将实现收入10万亿-10.5万亿元人民币。

　　惠誉国际评级有限公司企业评级高级董事金泰伦对中国经济时报记者表示，中国房地产行业的分化格局或将持续：经济发达地区和城市的销售额在未来12个月内将趋于稳定，而低线城市消纳未售出存量住房的道路依旧漫长。惠誉认为，尽管政府旨在改善民营房企融资渠道的举措密集出台，但国有房企的优势地位或将在2024年进一步扩大。

　　此外，惠誉预期，政府将继续致力于遏止房地产市场的下行压力波及系统稳定性，并将发布后续措施避免因未完工房地产项目积压及房价大幅波动对市场造成负面干扰。

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