写字楼空置率上升背后小微企业应加快转型升级

近日，第一太平戴维斯发布的监测数据显示，2020年四季度，深圳甲级写字楼的租金指数环比下降1.6%，同比下降6.3%。这已经是租金连续9个季度下降，同时，写字楼空置率也达到了28%，位居四大一线城市中的首位。

另外，随着租金下降，深圳甲级写字楼的售价亦同步下滑。2020年四季度，全市写字楼平均售价为4.79万元/平方米，同比跌9.1%。

对于深圳市写字楼今年走向，第一太平戴维斯认为，2021年，深圳甲级写字楼的空置率还会上升，租户将在交易中占据优势地位，全市租金将持续下降。

记者注意到，不仅仅是深圳，中国一线城市北京和上海的写字楼的租金也在下滑，同时空置率在升高。

戴德梁行发布的数据显示，北京全市及五大核心商圈去年第三季度写字楼市场空置率分别上升至16.6%和11.2%，均创十年来历史新高。高力国际的数据则显示，第三季北京写字楼市场的空置率为17.5%，按季上升约1%。

空置率上升的同时，写字楼的租金正在下滑。三季度北京全市及五大核心商圈市场租金分别环比下降2.8%和2.9%，其中，租金水平位居全国之首的金融街商圈三季度租金环比下降2.8%。

另据央视财经去年12月21日消息，2020第三季度，上海市优质写字楼空置率为20.4%，而前滩和大虹桥的空置率达到40%。

租金下滑空置率上升

在北京，国贸商圈一直都是创客们梦寐以求的办公地点，类似说法只要上班地点在国贸，招人都能多招一些，可以说国贸是打工人的圣地。但从2020年开始，国贸商圈写字楼的光环正逐渐退散。

一位国贸商圈写字楼租赁中介在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，目前，国贸商圈写字楼分为4档，低端、乙级、甲级和5A级。低端写字楼均价在3-5元/平/天，乙级写字楼均价5-7元/平/天，10元/平/天是甲级写字楼均价，5A级写字楼价格控制在11-15元/平/天不等。相较于2019年，2020年国贸地区写字楼均价保守下降率在10%。2019年14元/平/天的楼，现在可能12.5元/平/天就能租赁出去。

为了吸引租户，记者了解到，北京部分业主已经下调了写字楼的租金，并加大了优惠措施。以国贸财富中心为例，受访者告诉记者，个人业主的楼去年成交价基本控制在10-12元/平/天，2020年有的业主8元/平/天就能出租，甚至2019年9-12元/平/天的房，今年小业主打出了5.5元/平/天的特价房，但从办公环境来看，还是维护在原有水平。

在国贸商圈，受访者说，前段时间就曾有小业主270多平米的房，按5.8元/平/天，不含税点签租。同时，受访者告诉记者，特价房是可遇不可求的，要是有客户钟情于特价房，还是需要提前与他联系沟通，再寻找房源。

“受疫情的影响，2020年，国内经济出现下滑。当前，国贸地区的每栋写字楼入住率都不太乐观。”受访者告诉记者，据他们第四季度总结，2020年甲级写字楼市场空置率在18%-22%，也就是说，一栋10万平米的写字楼，如果空置率在20%，就有2万平米未出租，按10元/平/天的均价，一天损失达20万，一年在7200万。

另外，记者采访中了解到，国贸商圈甲级写字楼的搬迁情况不算严重，更多的是以大换小来缩减开支，当然也有一些中小企业搬走离开。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，一线城市写字楼空置率上升的原因主要在于：企业经营困难，很多都搬迁到租金较低的地区；其次，高租金加重了企业的运营成本；另外，一线城市写字楼供应量过快过高，大量写字楼出现，造成了供应过剩的局面；最后，新增企业需求量下降，导致一线城市空置率上升。

除一线城市外，记者注意到，三四线城市写字楼出租率也有所下降，空置率超过20%的上升幅度。同时，商铺的出租率也较低，有的呈现出负增长10%-20%的局面。谢逸枫告诉记者，这些都与2020年疫情、企业经营困难、新增企业减少、线上电商冲击有关。

加大小微企业金融支持

其实，写字楼空置率的过快上升，无疑折射出的还是租金上升过快，中小微企业经营困难，产业结构单一，人工成本上升，供大于求的现象。

上联智库首席经济学家陆岷峰在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，小微企业在企业生态圈生长不易，现在又叠加新冠疫情的影响，可谓是雪上加霜。小微企业发展中的主要难点，还是没有核心技术，优秀人才少，资本规模小，产品市场缺乏竞争力，其本身抗风险能力就较弱，从产品来讲主要是劳动密集型的产品，主要依赖人来完成，因此，市场一旦有个风吹草动，受打击影响最大的便是小微企业。在新冠疫情发生后，不少小微企业有限的资金无法承受支付的房租、银行利息、工人工资等刚性支出，不得不退出市场。

相关数据表明，在中国中小微企业在商业地产租赁和销售市场占比超过60%以上。全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯日前在接受《中国产经新闻》记者采访时呼吁，为了支持民营企业发展，解决民营企业的困难，进一步优化营商环境。刘凯则建议，构建商业办公保障体系，助力实体经济发展。首先稳定商业办公市场，建议放开上海、北京等城市的商办限购当中关于面积和资格的限制，让一部分中小企业能够通过自身的努力购买到办公的场所；其次，加快商办租赁市场保障体系的建设，建立覆盖全员的多层次的商办租赁市场，让不同层次的小微企业、创业企业通过租赁市场租赁到自己满意的经营和办公场所；最后，建议由政府部门，包括金融机构和商会、协会、企业共同成立中小微企业办公住所保障基金，用市场化的手段收购或者控股部分经营陷入困境的写字楼产业园项目。经过更新、改造、包装以后以最低租金标准投入市场，优先提供给符合一定条件的小微企业、创业企业作为经营住所和办公住所。

众所周知，在现实社会中，小微企业实际上承担了众多的诸如就业、创新、税收等社会职能，保小微企业就是保社会稳定，保未来经济增长的资本，特别是众多的小微企业还承担了众多的社会责任。

因此，在小微企业困难时期，陆岷峰建议，政府部门及时出手，并且出重手支持小微企业的生存与发展。首先，是对小微企业进行分类管理，对于涉及到科技创新型、解决社会就业的小微企业必须给一定的财政资金的支持，通过减费降税等形式，让小微企业先活下来；其次，是加大对银行信贷资金的引导与支持，坚决执行党中央、国务院出台的关于金融机构对小微企业贷款不收贷、缓收息等政策，确保政策落实到位不走样。政府要通过财政贴息的形式，发挥财政资金杠杆作用，撬动更多的信贷资金流向实体经济；另外，对市场竞争充分的小微企业，他建议用市场机制解决，对于没有市场竞争力、未来必定退出市场的，政府应当积极引导其转型升级，开辟新的发展领域，如当前可积极引导小微企业加大科技创新性的投入。此外，鼓励民间资金流向小微企业，通过鼓励企业和个人进行股权投资，让民间资金成为正轨资金渠道的重要补充。鼓励小微企业内源性投资，增强资本的规模和抗风险的能力。

与此同时，陆岷峰提出，小微企业发展过程中也要积极转变思路。首先，是要紧紧抓住构建经济发展新格局的机会，积极介入到国内经济大循环中，寻找发展机会，当前消费、科技的需求市场十分巨大，小微企业应进行正确的发展定位；其次，小微企业要正确确定发展目标，要立足于小而美、小而优、小而精，在市场经济不确定性较大的情况下，不贪大，保持稳定发展；第三，要切实强化企业的内部管理，完善公司治理结构，提升数字化经营程度，着力降低成本管理，增强企业的发展韧性与韧劲；第四，要死守信用底线，与金融机构保持一个良好的沟通关系，得到金融机构的理解与支持；此外，还要积极进行产品创新，加快市场研发，在特殊时间，更多的要借船出海，积极依靠核心企业，在产业链、供应链、价值链上找到自己位置，并巩固自己的地位。

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