上海的商办写字楼真实租金年回报到底有多少？

投资不是一件容易的事，房产投资相对来说已经算得上其中的“懒人”投资法。

毕竟，大多数人都很难看得懂公司财报股市期货里那些花花绿绿的数字。而买个房子放在那里收租这件事，几乎是人人都有的投资能力。

但简单归简单，房产投资却不能不认真以对。毕竟涉及到的金额标的比较大，容错率也更低。

投资房产最重要的是地段，第二和第三重要的还是地段。所以一线城市的房价，再怎么调控严控，还是整体呈现上升趋势。区别不过是升的快一点还是慢一点。

对于没有住宅房票想要进入上海商办房产进行投资收租的人来说，无论是打算买一手商铺写字楼，还是打算买二手市场的商办项目，除了地段这个永远放在首位的考量因素外，对于租约情况的核实紧随其后。

通常一手新房和二手房的租约情况是不一样的。如果要用一句话概括，一手商办的租约租金相对于二手房来说，租金收益率更低才能符合市场规律。

毕竟楼龄比较新，开发商拿地晚，拿地的成本开发的成本建造的成本都要更高，那自然出售价格要超过同样地段的二手房价格。

而同时，由于一手房无论是商业还是办公，前期招商时都会面临人气不足的问题，所以难免会用较低租金以及较长的免租期去吸引商家进驻。尤其是一些知名品牌的商家。

但许多投资客在实际找房看房过程中却发现，市场上很多一手商办项目的租金收益率反倒是比二手市场“高出很多”。

这时候作为老投资客自然心里很清楚，问题出在哪里——当然是租约上。但对于新投资客，尤其是不了解上海本地商办市场投资真实行情的客户，往往会陷入到只看租金收益率的陷阱。

作为一名在上海商办市场一线从业了十多年的租售经纪人，我得实事求是地讲一句，从我2010年初入行开始到现在，这十多年来，上海的商办资产年租金收益率几乎一直都是在4%~6%之间波动。

上海超过6%的真实年租金回报的办公或商铺，一手市场，从来就没有过；二手市场，也得要很好的运气才能遇到那么一个两个。

市场成交的很多纯办公的写字楼年租金收益在5%左右，而通常来说商铺的租金收益率比办公略低那么一点，4%~5%之间。

如果一套挂牌出售的二手纯写字楼现有的租金收益率低于5%，那作为业主要略微降低一点预期，将心理底价略放一放才比较好出手。

如果一套挂牌出售的二手商铺现有的租金收益率已经在4%~5%之间了，作为买家也得理解，这个就是上海商办市场的真实行情。

而且越是核心地段，像什么陆家嘴，淮海路，南京路商圈这种，不要说市场上压根没什么业主会轻易卖出来，即便有挂牌出售的，一般真实租金收益率也在4%左右了。

牺牲一点收益率去换取陆家嘴，淮海路，南京路三块上海的金字招牌王者地段，这是打算投资上海的人应该早一点了解到的事情。

一定要杠说，网上有一大堆中介打广告，陆家嘴，淮海路，南京路二手房市场有商办出售收益率6%以上？还有一大波上海外环外一手新铺6%以上年回报的？

作为业内人士我来给解释一下：

1、网络假广告：为了获取客户电话号码用的。

三大金字招牌地段二手商铺几乎是没有卖出来的，一手就更不用说了。办公也只有少量二手出售的，且租金收益率多在5%以下。

电话接通时你会听到中介的如下告知：

那个房子刚被卖掉或者产权有点问题——新手中介的话术；

那个房子在的，您什么时候来看一下？下周啊……在你决定要来看之前你会收到中介通知，房子卖掉了或是业主不卖了。——中级中介的套路；

房子在的，明天几点来看下？当你兴冲冲过去看的时候，中介会告诉你说房子有客户付了意向了，还没有转定，要买的话就得快！一般而言第一次看房时再好的房子你总要考虑考虑，等你考虑时就会接到中介电话，房子卖掉了。——资深中介的剧本

……

总而言之，虽然说无论什么行业的假广告都让人恨之入骨，但不得不说，针对人性的假广告吸引力十足。投资当然追求物美价廉高收益，谁能扛得住打个电话问一问的诱惑？

当客户觉得问一问不买也没什么损失的时候，那些打假广告的中介获取一个客户电话的目的就达到了。

第一个拿到电话的中介当然有优先推荐权，接下来不打到被客户拉黑的话就会被领导同事鄙夷不是一个“好中介”。也有被拒绝后面皮薄拉不下脸继续跟进的，甚至是故意不跟进的，换一个电话号码或者换一个同事继续跟进啊！

2、一手包租：一手包租的坑老投资客都知道，我也说过很多次，但是架不住一手包租的项目从过去火爆到现在，将来也不会少。

假广告获客是一手销售团队的第一步，第二步则是人海战术，一个中介不同的号码或是一个团队不同中介的不同号码打给同一个客户推荐同一个项目。

一样东西，如果只是一个人说好，或许你会质疑。但是如果很多个人都说好（有时候甚至是同一个人的不同号码），大部分人会将信将疑。一手销售平均每人每天要打两三百个电话，一个月下来每个销售打上万个电话。按照千分之一的概率，至少也会有10个客户被拉出来看项目。

这些到了现场看项目的人会如愿以偿地看到现场的火爆程度，以及房源的紧迫程度，对了，还有杀手锏，买下来即享6%以上的包租收益。

前面已经说过了，新商办因为各种因素，会使得售价比二手贵，租金比二手低，二手尚且难以有6%以上的真实年租金收益，一手又怎么会有呢？

别问！问就是开发商有钱啊，任性！更何况包租的钱并不来自开发商招商团队向招进来的真实租客收来的租金，而是你付出的房款里的一部分。

3、那买二手呢？6%年租金收益能拿到吗？

实话实说，不是不可能。但在实现可能之前，也要先熟悉一下上海二手市场的真实行情：

如果手上可用的投资资金不到千万级别，市中心5%以上的铺子比较难买。办公的话可能会相对容易买到一点。

如果手上可用的投资资金到了几千万甚至过亿的级别，可考虑收购一些优质的市区裙楼底商，位置好且门面卖相人流量大的铺子，5%以上的年收益还是能买到的。

反倒是这个资金级别买办公的话，年收益相对难以很高。因为现在上海的写字楼市场单个租赁面积越大的企业租户，反倒更有话语权。但要是投资者收下来之后又乐意花点时间精力去做成精装办公，分租给小中型企业的话，租金收益率也能较为轻松地达到5%以上。

简单来说就是上海的商办项目并不是闭着眼睛就能买到且闭着眼睛就能挣到高回报的。

顺便说一句，即使是买二手，租约情况以及周边的租金行情也得做好充分的调研。

虽说期待高租金回报率并不是错，但是当期待超出市场行情时，就难免会被假的高回报所迷惑。