写字楼的软实力，取决于招商和物业

过去我们一线经纪人要把一个写字楼介绍给租户或者买家的时候，惯用三板斧解说词。

第一板斧：地段优势。市中心一级地段，核心地段，黄金地段，CBD商圈等等词汇，信手拈来。

第二板斧：交通优势。像什么地铁口，地铁上盖，地铁0距离，地铁步行5分钟可达，近地铁等等，也是十足卖点。

第三板斧：甲级写字楼。千万别问甲级到底是几级。很多经纪人自己也搞不清楚。于是甲级泛滥成类似于帅哥美女的一个称呼。

随着上海写字楼市场的发展，现在经纪人如果还是只有这三板斧解说词，显然已经完全不够用了。

新出来的CBD商圈，大虹桥，前滩，都在争当下一个陆家嘴；上海全中国第一的地铁轨交使得大部分写字楼都处在近地铁位置；新生楼盘那么多，一个赛一个光鲜亮丽。

要想脱颖而出，无论是写字楼业主自身，还是经纪人，都得凭借软实力出圈。

写字楼的软实力主要看配套和物业。

配套里的停车位，电梯，大堂公区等出自开发商之手，但是管理上却也是要看物业的段位。

停车方不方便，上下班电梯拥不拥堵，日常公区诸如大堂，走廊，楼道，洗手间保洁是不是足够干净清爽，这些都是入住在写字楼里的住户每日要经历的灵魂拷问。

除了跟大楼开发商出厂设置有关的这些配套，也还有食堂，咖啡厅，商务宴请，银行，健身房，会议场地……等等。

能做到这一层的写字楼，放在过去自然算得上顶呱呱了。但服务的提升没有止境。尤其是当住户的需求也会随着大环境发生变化的时候。

现在许多企业选择一个写字楼入住的时候，不但要考量上述这些配套服务，最关键的点还在于要考虑性价比。

直观一点的性价比貌似就是租金要够低。但是除了租金外，经营企业还有许多其他隐性成本。

对于中小型企业而言，除了办公场地租金，入场装修以及搬迁复原成本，办公家具使用成本也是不小支出。这也是这几年二房东精装修交付的写字楼盛行的最主要原因。

除此以外，写字楼一楼配备打印服务，自助饮水机及饮料售卖机，笔记本电脑手机充电服务，雨天雨伞租赁服务，网络光纤安装服务等等。

这些细节化的服务成本上来说并不会很多，但却非常的人性化。

另外的一些企业成本控制则需要一些技术含量了。比如企业的人事人力招聘成本，企业的产品获客成本，企业的税务筹划成本，融资财务成本，法律顾问成本等等。

中小型企业对于性价比的追求体现在方方面面。假如业主招商和物业能够真正的从企业运营角度，提供更多“省钱”的方法，必然能够吸引到更多的企业主入住进来。

而对于规模较大的大型企业，表面上看，似乎不差钱，乐意砸重金租下较大面积的无装修无家具的办公场地，再根据需要装修成自己公司喜欢的风格。

但有实力的企业，也更注重细节服务的体验和便利性。

对于纳税大户企业来说，入住片区的返税政策就十分重要。纳税基数越大越是如此。上海各个区的招商引资部门使出浑身力气，也不过就是想抢到几个纳税大户罢了。写字楼招商如能对本物业所处区域的返税政策甚至各个片区的返税政策如数家珍，无疑十分能提升不少的招商成功率。

至于其他方面，像是人事人力招聘，企业产品获客，融资成本，甚至是企业EAP心理援助等等，在未来，都可以成为写字楼招商的服务提升方向。

虽然说看上去把企业的经营难点及问题有转移到大楼业主招商的嫌疑，但是一个楼的招商或者物业毕竟能够接触到更多的不同行业的企业，以及来往大楼的人群。

如果能充分利用这一便利，花上较小的代价（比如说在一楼前台处设置一个代收代投简历的服务？），如有心，甚至可以主动了解下楼内租户的主营业务，如有其他租户需要，互相介绍认识进行合作等等。

写字楼的业主招商和物业，更像是一个楼的大管家。不应该只充当一个收钱的作用，无论是收取租金还是收取物业费。

我听过的来自一个非常优秀的招商团队的负责人是这么说的：我们楼里的招商和物业都把自己当成店小二。凡是入住进来的租户，来者都是客。如何让他们在这里办公的便利，舒心，业务蒸蒸日上，是我们的共同愿景。

虽然从业多年，但是店小二这个自称还是让我耳目一新。有这样一种服务理念的招商，无论是过去已经证明了的，还是未来可以期待的，招商情况都不错。