怎么租办公室？租赁合同有什么坑儿？

团队大了，或者需要独立的形象时，如何找到合适的办公空间？租赁写字楼、签署租赁合同，有哪些注意事项？

一、如何选择合适的办公室

1.明确公司当下的需求

从区域、交通、价格、对环境的硬需求/软需求、风水（如果老板信的话，需要考虑）等角度，跟老板充分沟通（这个很重要），明确公司的需求。

交通方面，尽可能选择交通便利、配套齐全的地段；也要考虑公司的核心人员都住在哪些区域；公司招聘的人才，在哪些区域更容易招到。

比如，码农在中关村西区、上地、回龙观都很多，图实惠还可以去北清路。

在互联网圈，后厂村才是圣地，而不是国贸。

什么是交通便利？比如与主交通动脉相隔不超过十分钟、临街；比如开车过来很好找，有地方停车。

价格方面，想了解目标区域的写字楼租金，可以在如下网站查询：

好租网：https://www.haozu.com（推荐）

申楼易租：https://www.slyzu.com（推荐）

58同城：https://www.58.com/（不推荐）

赶集网：http://www.ganji.com/（不推荐）

注：推荐 申楼易租和好租的原因是价格比较真实！

比如上海，

浦东陆家嘴的租金约在：9~20元/平米/天

静安寺的租金约在：4.5~8元/平米/天

曹杨路租金约在：3.0~6.0元/平米/天

如果通过中介找，知名的商办中介有五大行：

戴德梁行、第一太平戴维斯、高力国际、仲量联行、世邦魏理士。

另外，欣谙地产、道东不动产、恒昌联行、链家等也有写字楼业务。

注：上海写字楼报价是以“元/平方米/自然日”为单位的，但这个报价经常不包含物业管理等费用；要明确承租方使用该办公室发生的水、电、物业管理等费用由谁支付、金额多少。并落实到合同里。

关于免租期，需要视具体情况协商。如果面积小、写字楼成熟，一般没有免租期。

2.考虑未来的需求计划

如果公司在发展壮大，需根据公司人数增长速度，考虑未来办公室扩充的需要，不然可能很快陷入多地办公的局面。

如果是入驻一个新楼宇，一时租不满的，可以跟出租方保持沟通，适时新增面积。

如果是在一房难求的成熟楼宇，应适当租大一点，考虑到未来一到两年内的团队成长。

3.怎么看房子

看一个办公区是否适合入驻，需要考虑的方面很多，下面是一些比较直观的：

房屋质量：外观有无瑕疵、有无裂缝、是否漏水；

采光、通风：写字楼朝向最佳正南正北，东西长，南北窄，能够通透最佳。采光如何、窗户的分布如何、中央空调的分布及额定功率等情况；

公共设施：电梯（看看什么品牌、载重指标、有无及时检查；电梯配套跟楼内人数的匹配度）、厕所（环境、数量）等；（特别是老楼，要检查这些天天接触的设施）

周边环境：有哪些到达方式，周边餐饮、购物是否方便，地铁、公交等是否便利；

宽带：网速是否够稳定够快；

物业：物业服务是否到位，尤其看保洁如何；

用尺子或脚步人工测量，确认实际有效使用面积是多少（租金按建筑面积交，包括公摊比如大厅、走廊、电梯、厕所等，因而一般实得面积大约是租赁面积的六成到七成）。

4.初步选定后，考查出租方情况。

办公室空间的相关证件是否齐全（房屋的产权证件）、使用用途、性质等。

能否进行工商注册：如果你的公司需要正式注册，就需要搬到有注册资格的写字楼——商用或办公用的。

二、签署租赁合同的注意事项

(一)法律依据

中华人民共和国合同法，全文见中国人大网

http://www.npc.gov.cn/wxzl/wxzl/2000-12/06/content_4732.htm

合同法的第十三章写的是“租赁合同”，

为了方便理解，可以直接看租赁合同的法律释义，链接如下：

http://www.npc.gov.cn/npc/flsyywd/minshang/2000-11/25/content_8375.htm

（二）考虑整体情况审核合同

一般写字楼会直接给你合同，并说明不能更改。

对于装修好的、已经运营了相当长的时间、比较成熟的写字楼，租赁风险并不高，可以重点看违约条款。

如果是新楼、涉及装修、违约条款苛刻的，一定要仔细审核合同，最好把自己关注的细节附加到合同中。

（三）租赁合同审核要点

1.租金支付

合同中规定的租金的测算方式、金额、支付方式和支付时间，开具的发票单位和内容（一定要跟公司财务确认）；如果延迟交纳租金，是否有罚金等；出租方在租赁期间不得擅自涨租金；到期时是否优先续租，租金涨不涨，等。

2.空间交接

明确约定写字楼的交接时间、有无免租期、用途（比如仅限办公用途的，就不能开咖啡馆）；若因一方的原因导致写字楼无法如期交接，应给予另一方一定的补偿。交时，做好现场验收；提前约定合同解除时，是否需要恢复原状等，避免离场时有纠纷。

3.能否装修

如果承租方需要对办公室重新装修时，租赁双方应明确约定装修条款；如，承租方能否改变房屋的内部结构等，装修和改造方案必须符合消防及工程安全要求；约定装修附加部分的归属，出租方有权要求承租方恢复原状或保留返还时的现状，或向出租方交纳恢复工程所需的费用，但给房屋造成损失的，写字楼租赁合同承租方应给予出租方一定补偿。

4.能否转租

有时候公司的业务发生变化了，不能按原定的合同时间执行，那提前退租有可能会产生违约金。

如果能转租，对于承租方来说，更灵活一些。

但大部分出租方都不允许转租。

5.违约条款

在写字楼租赁合同签订时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。对出现质量问题后的解决方案要明确约定。还可以约定房屋及附属设备的保质期，以降低写字楼租赁合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障作为承租方的合法、合理利益。（原文来源：微信公众号：小清日记）