变革阵痛下 商办地产觅科技良药

在强烈的不确定性中寻求生存和发展的机会，也许是当下商业地产行业最核心的命题。

12月10日，由克而瑞和inPropTech共同主办的“2020inPropTech未来地产科技峰会”在上海举行。业主、中介、投资人、平台方等商业地产领域中的各类角色悉数参与其中，共同探讨商办写字楼市场的拐点与机遇。

2020 inPropTech未来地产科技峰会现场

在经济形势、市场变化和疫情的叠加影响下，这一拐点来得尤为急促。数据显示，北京、上海、深圳写字楼的空置率均已提升至20%以上且持续走高。

面对不可阻挡的下行趋势，“2020inPropTech未来地产科技峰会”将商办地产的从业者们汇聚起来，发问，求解，探讨困惑，也畅谈机遇。

纵观整场会议，“不确定性”和“变化”是与会嘉宾提及频率最高的两个词汇。进入到存量市场后，商业地产已落入瞬息万变的时代浪潮中。但也正是变化，促使行业摒弃传统思维，迸发出求新求变的思潮。敏锐意识到变化的从业者们在会议现场提出了众多解决方案，以期为商业地产实现全产业链的革新。无论身处产业链的哪一个环节，从业者们都给出了一致的答案——要在变革的大浪中稳立潮头，科技是最为坚实的抓手。

不改变就出局

地产行业变革的大势已是不争的事实，进入存量时代的房企们正在利用科技手段，以在精细化管理中寻求新的利润空间。在住宅领域内，VR看房、线上交易、数字化管理等平台或工具已较为成熟，而商办写字楼领域却相对滞后，还未迎来彻底的数字化的变革。

在市场反应的滞缓中，从业者却已有了强烈的危机感。多数与会嘉宾都对写字楼市场的状态变化持同一观点，即写字楼已从卖方市场变为买房市场。铁狮门投资咨询（上海）有限公司高级总监、办公租赁负责人杨松表示，在未来的几年内，写字楼都将是一个供大于求的市场，将出现大量的新增供应和高企的空置率。面对一线城市普遍超过20%的写字楼空置率，写字楼业主们面临着极大的去化压力。

“作为业主，我们不得不做出降价、给予更长的免租期、给予代理机构更高的佣金，在市场里打各种‘肉搏战’。”在写字楼业主们看来，写字楼市场已经到了一个“业主端不变化就会出局”的时代。

2020 inPropTech未来地产科技峰会签到现场

而除了让渡出业主自身的利益，商业地产是否可以有更加良性的改变通道？

“这个行业正在积极寻求新的赋能方式来提高应对变化和抵御风险的能力。正因为如此，地产科技加速走进了大家的视野。”第一财经总经理助理、经营中心总监杜坚在峰会上谈道。

在杜坚看来，积极拥抱新技术，推进数字化转型，是房地产企业重塑生长的一个自然选择，且别地产领域给予了撬动、重塑产业链的厚望。而在这行业重塑的关键节点，作为“新药”的地产科技还处于发展的萌芽阶段，充满了未知，也代表着机遇。

易居企业集团克而瑞执行总裁刘文超表示，科技在商办市场的整体渗透率并不高，却也代表了未来有非常大的市场，一旦产生很好的数字化场景的应用产品，这个领域就会产生巨大的效应。

易居企业集团克而瑞执行总裁 刘文超

目前，业主们已经开始将目光投向销售和运营管理的效率提升上，用一种更积极的视角来拥抱变化。inSolution总经理罗凌捷在峰会上表示，最近五年以及未来五年，整个写字楼市场巨大的新增供应量会倒逼着写字楼业主，做出更好的运营、市场管理和精细化的动作，“我们要以更积极的心态拥抱变化，更好地满足客户的需求。”

在对科技提升销售与运营效率的共识之上，业主们迫切地寻求着能够真正带来变化的新技术和新工具，一个关于商业地产的崭新的创新空间正在被开启。

科技力量的“药效”

在多位嘉宾的演讲中，2020年被称为地产科技的元年。据刘文超介绍，相较于以往，今年各大地产公司在科技领域投入了大量的资金，且企业内部信息部门的重要性也得到了大幅提升，且有一些头部企业正在从数字化阶段向智能化阶段转变。在疫情的影响下，智慧营销和线上交易也从“尝试”变成了“常规”。

在商业地产领域，也开始出现一些能够真正帮助写字楼业主提升销售效率的工具。万丈资本有限公司执行董事刘颖浩称，科技用在写字楼租赁领域，就是要让客户看到他看不到的东西，这才是科技能够带来的赋能。

inSolution就是这样一个能够展示“看不到的东西”的工具。inDeco领筑智造创始人兼CEO万柳朔在峰会上介绍道，当下的写字楼在客户带看时仍是毛坯状态，楼书仍是纸质材料，楼栋缺乏样板间，“跟住宅比，整个写字楼的租赁的带看方式非常原始，根本没有进入到21世纪应有的科技化。”

科技的缺位让写字楼在愈发激烈的市场竞争中承担着巨大的压力，在同质化严重、客户需求难以匹配的情况下，不断提升的空置率让业主们无所适从。“只要成交率提升一点点，这个楼的空置率就会更快速地下降。”万柳朔基于大量调研，将科技赋能定位在带看转化率的提升上。

inDeco领筑智造创始人兼CEO 万柳朔

inSolution所提供的电子楼书、虚拟样板间、看房报告和销售数据分析等功能，能让潜在租户了解到租用后的空间形象和落地成本，也能让写字楼业主更好地瞄准重点客户群体。“这个过程是想帮助客户知道，未来这个空间是长什么样的，因为我们发现客户的想象力非常有限，如果看到效果图或VR视频，很有可能会促进他的转化。”万柳朔介绍道。

除了销售端，设计端也是最早开启数字化转型的环节，多位装修设计领域的负责人介绍了设计工具的数字化升级，“目前的智能设计已基本实现全人工智能，这是我们通过大数据计算出来的，而且是难以置信的准确。”酷家乐副总裁兼Modelo总监苏奇表示。此外，运营端、空间管理端等环节也都已出现不少能够有效提升效率的工具。

“用户已经真的实现了所见即所得。”苏奇说道。

PropTech的无限可能

供应新增与需求升级带来的挑战还在继续。对于国内的商业地产而言，通过科技创新驱动转型升级的时代已经到来，地产科技将成为一个长期探索的命题。

inSolution总经理 罗凌捷

inSolution对商办写字楼带看方式的变革引发了行业对数字化工具的期待。中国房地产经理人联盟，写字楼专委会副秘书长刘澈表示，“我们希望越来越多像inSolution这样的数字化产品应用到企业的选址中来，给租户提供更多智能、便捷、高效的支持，”世邦魏理仕执行董事、租户代表主管智慧也表示，希望在楼栋经营管理、合同条款设置、物业配置等方面，都能有更多类似inSolution这样的软件，帮助业主快速响应突如其来的新需求。

伴随着市场对地产科技的上升需求，技术的突破、工具的迭代将愈发频繁，而在耘申科技DFocus COO兼联合创始人丁世深看来，商业地产的数字化转型并不是简单的工具升级，而更多的是观念和管理上的变革。

“我觉得最核心的本质在于，它是一个意识上的变化。改变认知是最难的，在数字化的变革中一定要利用窗口期来固化新的习惯、新的流程，才能完成整个从旧到新的管理和认知上的转变，科技手段在其中起到的是固化和支撑这个变化的作用。”丁世深谈道。

2020 inPropTech未来地产科技峰会现场

在认知的重塑下，科技地产的边界也逐渐明确。在峰会嘉宾们的讨论中，横向来看，地产科技可依照开发流程顺次渗透到开发、建造和运营环节中；纵向来看，楼栋的每一处空间管理和功能管理都可以作为科技改变的对象。据艾想投资创始合伙人郑瑞昊介绍，艾想投资目前已经将商业地产领域的投资视角覆盖了空间优化、后端运营和建筑科技。

未来，哪些工具和平台将投入市场进而获得投资者的青睐，仍充满着无尽的想象。“现在这个时代，尤其是中国这个市场，我们有很多不确定性，你能不能快速地抓住这些变化，可能是接下来对于狭义或广义的PropTech最大的挑战。”WeWork中国BIM经理张鑫表示。

但与此同时，让商业地产实现数字化的目标已经非常明确。地产科技一定是商办地产变革的主要动力，这是与会嘉宾们在峰会上达成的共识。作为商办地产从物理世界通往数字世界的入场券，唯有积极迎接技术变革，才能帮助商办地产的从业者们获得更大的自由度和可能性。

站在地产科技元年这一起点，变革与创新的故事才刚刚开始，新故事将如何变革整个商业地产领域，将会在明年第二届未来地产科技峰会上揭晓。

inPropTech 作为商办地产领域从业者社群，聚集地产科技领域的投资人、从业者、业主、行业意见领袖、媒体、学者、以及关注该领域发展的跨界人士，通过思想火花的不断碰撞，激发创新思维，促进交流合作，构建地产企业与高新科技的地产科技生态圈。

原文：第一财经（微信公众号）