地铁开通对办公租金到底影响如何？

过去的20年，中国迎来了波澜壮阔的基础设施建设大潮，上海等大型城市伴随着地铁线路的延伸而迅猛生长。自2000年来，上海共新增开通了358个地铁站点，相当于每个月新增1.4个地铁站，城市扩张的速度令人惊叹。

地铁的开通会极大的提升所在区域的交通可达性，聚集商业和人流，促进办公市场的发展。但我们到底应该如何量化地铁对办公市场的影响，地铁站点的开通到底会不会推升办公租金的增长，推升多少，推升的时间点是在开通前还是开通后？带着这些问题，让我们一起分析几个地铁站点案例，看看地铁开通前后办公市场的表现到底如何。

- 01 站点案例的选择 -

我们从楼澜数据库筛选出了5个具有代表性的地铁站点，他们的共同特点是地铁站的开通对区域的交通可达性均有较大幅度的提升，并且所在市场在地铁开通前已有稳定表现。我们可以通过站点开通前后共三年间租金的表现来分析地铁开通对办公租金的影响。

- 02 站点开通前后租金表现 -

分析地铁开通对租金的影响，我们可以聚焦在地铁开通对所在商圈的租金增长贡献。首先，我们分别统计出站点开通前两年、前一年及后一年（后一年包括开通季度）的平均租金，并计算出租金增长。

因为整体市场的波动会直接影响租金变化，干扰地铁开通对租金的影响，所以我们也要将市场因素剔除。我们在得出站点周边项目的租金增长表现后，扣除市场的整体租金增长率，就可以得出经过修正的地铁增长贡献。（若站点所属CBD市场，则扣除CBD整体市场的租金增长率；若属DBD商圈，则扣除DBD整体市场的租金增长率）

注：

1. 开通前一年租金增长贡献 = 开通季度前1-4季度相比开通季度前5-8季度的租金增长 - 同时期CBD或DBD市场平均租金增长。

2. 开通后一年租金增长贡献 = 开通季度后1-4季度（含开通季度）相比开通季度前1-4季度的租金增长 - 同时期CBD或DBD市场平均租金增长。

从5个站点的整体表现看，地铁开通前后两年间的平均年租金增长约为5%。较大的租金增长出现在站点开通前一年，平均增长6.1%。站点开通后，租金增长回落至平均4.0%。

- 03 交通可达性提升与租金表现分析 -

地铁开通对租金产生提振作用最主要还是来自于交通可达性的提升。那具体如何量化交通可达性的提升和单个办公项目租金增长间的关系呢？

我们可以分两个维度量化交通可达性的提升。一种方式是通过开通前后办公项目到最近站点的距离变化。从下图中我们可以综合得出，站点开通后每缩短一分钟步行到地铁的时间，站点开通会在前后两年间对该办公项目每年贡献约0.19%的租金增长。

也就是说，若某办公项目未来有一个新增站点，我们可以通过计算站点开通后该项目到最近地铁的步行缩短时间，来估算站点开通对该项目未来的租金增长贡献。如果步行时间缩减30分钟，则估算站点的开通会在开通前后两年间，每年对租金增长贡献30min*0.19%/min=5.7%。

第二个量化交通可达性提升的方式是计算站点开通后办公项目到城市其他核心商圈的平均公共交通缩短时间。我们选取陆家嘴和静安寺这两个浦东、浦西的核心商圈，分析站点开通前后，案例中的五个站点周边项目到陆家嘴和静安寺的公共交通缩短时间，并分析租金增长与公共交通缩短时间的关系。

从下图中我们可以综合得出，站点开通后每缩短一分钟到陆家嘴/静安寺的平均公共交通时间，站点的开通会在前后两年间每年贡献约0.21%的租金增长。

同样的，若投资标的未来有一个新增站点，如果开通后该项目到陆家嘴/静安寺的公共交通所需时间缩减30分钟，则估算地铁站点开通前后两年中，站点开通对该项目每年的租金增长贡献平均为30min*0.21%/min=6.3%。

- 总结 -

地铁开通带来的交通可达性提升、商业人流的聚集确会对周边项目产生积极的租金影响。从5个地铁案例来看，开通前后两年的平均租金增长总计约10%，平均每年5%，开通前一年租金增长较为强劲，平均约6.1%，开通后一年约4.0%。

通过量化交通可达性的提升，我们可以进一步预测地铁站点对单个办公项目租金增长的贡献。若目标项目未来规划有新增站点，我们可以通过计算站点开通后该项目到最近地铁的步行缩短时间，用0.19%/min这一比值来预测地铁开通对项目的年租金增长贡献；也可以通过计算该项目到陆家嘴/静安寺的公共交通缩减时间，用0.21%/min这一比值来预测开通前后两年间的年租金增长。

虽然数据样本不大，但希望抛砖引玉，给大家提供些参考，具体落到单个项目时也还要进一步单独分析，结合项目自身的租赁状态考虑。(原文:楼澜微信公众号)