生命科学产业园的潜力细分市场

生命科学产业园是当下地产投资的热点之一。除张江外，投资者在这个相对不够透明的市场中也在摸索着上海还有哪些其他细分市场值得投资布局。

上海医药环评事件分布

数据来源：政府公示，楼澜整理

判断某个细分市场是否值得投资，不光要看需求的分布，也要关注供求关系，也就是观察细分市场可做环评的产业园供应面积（“供”）与产业需求（“求”）之间的相对关系。

值得投资的市场不仅需要处于供不应求的良性供求关系下，而且需要有足够的需求深度，以抵御供应与需求的波动，做到能够持续保持良性的供求关系。

光有良性的供求关系不一定值得投资，因为需求量可能不够大，需求或供应的波动可能快速扭转供求关系；光有足够的产业聚集也不一定值得投资，因为可能已经有超量的存量供应，进入市场将陷入价格竞争的泥潭。

在评估潜力市场时，我们可以从医药环评事件、临床试验等多个角度观察产业的需求聚集，并通过单位可环评产业园面积下产业活动的聚集度高低，观察不同市场在同一标准下的供求关系优劣。

-01医药环评事件数量与聚集密度-

楼澜整理了上海所有医药环评事件的公示信息，并统计出各细分市场的环评事件数量和聚集密度。

医药环评事件的数量越大（下图x轴），说明生物医药企业对带环评的产业园空间需求较大，例如张江和松江。而医药环评事件的密度较高（下图y轴），则表明同样面积的产业园空间中，发生的医药环评事件数量更高，反映出更好的供求关系，例如张江和周浦。

周浦、外高桥/自贸区、梅陇/华泾三个子市场同样值得关注，虽然环评事件数量有的仍不大，但单位产业园面积的环评事件数量较高，体现出较好的供求关系。

医药环评事件量(x轴)及密度(y轴)

数据来源：政府公示，楼澜整理

-02临床试验数量及聚集密度-

从临床试验的数据来看，张江无论从绝对数量还是单位面积产业园承载的临床试验数量上，都一骑绝尘、遥遥领先。

临床试验数量(x轴)及聚集密度(y轴)

数据来源：药物临床试验登记与信息公示平台，楼澜整理

-03融资事件数量及聚集密度-

医药企业的融资事件数量和聚集密度从另一个角度佐证了张江在科技研发的强势地位和较好的供求关系。

融资事件数量(x轴)及聚集密度(y轴)

数据来源：药物临床试验登记与信息公示平台，楼澜整理

-04国产药品生产种类数量及聚集密度-

从药品的生产角度看，张江不再具有优势，奉贤、闵行浦西等外围区县在生产的数量和生产活动的聚集密度上表现更好。

值得一提的是，金桥作为一个小的细分市场，和青浦区、金山区、嘉定区等一并跻身第二梯队，显示出金桥在药品生产上的独特能量。这要归功于上药信谊、禾丰、旭东海普等药厂在金桥的生产活动。

国产药品生产种类数量(x轴)及聚集密度(y轴)

数据来源：药监局，楼澜整理

-05医疗器械生产产品数量及聚集密度-

从医疗器械的生产角度看，嘉定的医疗器械生产种类最为庞大，而漕河泾的单位面积医疗器械产品数最高，显示出在医疗器械领域更好的供求关系。

医疗器械数量(x轴)及聚集密度(y轴)

数据来源：药监局，楼澜整理

-总结-

我们可以通过企业的各种经营活动的聚集和分布，评估医药行业对不同细分市场的需求高低，结合细分市场可环评产业园的供应面积，进一步评估单位面积的需求强度，从而观察各个细分市场的供求关系优劣。

在生物医药研发环节上，张江无论在需求的深度还是供求关系的表现上都遥遥领先。张江在医药企业融资领域同样独占鳌头，进一步佐证了张江的强势研发属性，和科技企业聚集优势。

除张江外，我们可以通过数据发现一些亮点细分市场。漕河泾、周浦、外高桥和梅陇/华泾反复出现在各图表的前列，拥有较高的单位面积环评、融资等数据，显示出较强的环评空间需求。嘉定和漕河泾在医疗器械上表现突出，而奉贤和闵行浦西则在药品生产上领先市场。

-关于楼澜-

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