创智天地—悠远的文脉，遇上创新的动力

2004年香港瑞安房地产集团获得创智天地开发权，与杨浦区政府联合开发创智天地。经过十多年的发展，创智天地总体建成面积达70万平方米，成为上海重要的知识高地和创新力之源。遵循着大学校区、公共社区、创业园区“三区”联动发展的理念，利用周边成熟的教育和人力资源，创智天地已打造成一个集培育、科技、教育、文化、研究、创业和商业发展为一体的综合知识型产业社区。

紧邻五角场商圈，

周边高校林立，文脉悠远，

四通八达的交通网络确保项目通达性

创智天地位于上海市东北部杨浦区，距离市中心仅10公里，紧邻五角场商圈。园区附近汇集了3号线、8号线及10号线3条轨道交通线路，其中10号线直达园区，同时，多条公交线路直达市中心。创智天地周边林立了14所高等院校，包括复旦大学、同济大学、上海财经大学等国内知名大学。悠远的文脉气息和四通八达的交通网络奠定了创智天地成功的基础。

图：创智天地区位交通图

项目规划

知识型社区，

既有“巴黎左岸”生活韵味，

又兼具“加州硅谷”创新气质

图：创智天地规划图

创智天地包括创智天地广场、创智坊、创新创业孵化平台InnoSpace+、江湾体育中心和江湾翰林等五大功能区块。其中江湾翰林以高端别墅、住宅为主，江湾体育中心提供休闲娱乐设施；创智天地广场、创智坊、InnoSpace以发展产业、办公、文化、商业为主。

创智天地切入的产业包括信息技术服务业业、现代设计产业、现代服务业等。在创智天地一栋栋写字楼背后，还有着看不见的科技金融服务平台、公共技术服务平台、企业管理服务平台、人文社区交流平台等。

图：创智天地功能分区图

01/创智天地广场

参考美国硅谷的推动科技创新和创业的环境，主要为智能化办公楼，分三期开发，全部持有出租。入驻客户为企业总部、科技公司、研发中心、创业中心公司、现代服务企业、大学科研机构、科技孵化中心。代表企业有EMC2、甲骨文(Oracle)、EBAO、VMware、Splunk、IBM等知名科技公司。

表：创智天地广场部分技术指标

02/创智坊

配合创智天地整体规划和创业办公园区，提供以充满巴黎左岸气息的“生活、工作、休闲”综合配套社区。创智坊包括纯住宅用房、商务办公室以及商住两用房，其中商住两用房最具特色，以SOHO“居家办公”理念为蓝图，部分层高达到4.8m。在创智坊里，已有超过500家初创企业进入。

创智坊中还设立了IPO Club，旨在为创业者提供集会、交流、教育空间的“泛会所”，并长期举办相应活动，有力地支撑了创意社区的整体定位。

03/创新引擎—创业孵化器InnoSpace

InnoSpace是一家专注于互联网/移动互联网的超短期、细胞型企业的创业服务平台。包括种子项目孵化和国际创业集训营两种模式。

种子项目孵化：针对有市场前景和商业价值的产品或项目提供全方位“保姆式“服务（包括基础商业指导，产品设计指导，创业导师对接，媒体宣传服务，后续资金对接等），提供5-10万种子投资，收取项目6%股份。

国际创业集训营：对于报名项目进行严格的评审筛选，最终通过筛选比例仅4%。入营项目可以免费使用办公场地、获得种子，通过16周集中孵化，使企业在商业模式和公司运营上得到确实的帮助，实现自我成长。通过与境外孵化器合作，帮助孵化企业拓展海外业务，同时也会将境外项目引入国内。

图：InnoSpace孵化企业类型

创意、文化、格调，

Mall概念与园区理念的巧妙融合

升级改造后的大学路在巩固和加强了原有的“创意、文化、格调”的特色上，通过业态调整和环境提升，更加着重创意文化品位。

大学路西起国定路，贯穿整个创智坊直达创智天地广场，成为了五角场商圈的延伸段。此次升级对业态和外部环境进行了统一调整：形成了以休闲餐饮轻食为主、零售为辅的业态定位，满足了人们充分感受和享受生活的需求。

图：大学路商业街业态比例

发展知识经济，打造“创智工厂”，

逐步开发，实现最大价值，

永续运营，不断完善

01/打造“知识经济”产业链，构建“知识社区”

“创智天地”推出了一个全新的理念，充分利用杨浦区拥有众多大学、科研机构的优势，让大学校区、社区、创业园区三区联动发展，大学、科研机构、跨国企业研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化及现代服务业在这里形成知识经济的产业链，孵化孕育出原创性高科技。形象地说，创智天地既是一个“创智工厂”，也是一个“知识社区”。

图：创智天地“知识社区”构成要素

02/分期开发，实现价值最大化

无论是创智天地广场还是创智坊，均采用了分期开发模式，先期培养办公、商业氛围，业态价值至成熟阶段的前提下，提升后期开发的高端住宅的附加值，实现了价值的最大化。

03/持有运营，不断调整

创智天地大多数物业为开发商自持，以出租方式经营。虽然不能立刻实现现金回流，但是永续运营对园区整体创新创业氛围和商业氛围的打造起到了决定性的作用。

持有运营的另一点优势在于为保证持续发展，会不断调整业态来应对变化的需求。以创智天地广场为例，开业后发现IT从业人员消费欲望较低，多数商户经营效益不佳，于是逐步调整为教育及科技相关商户，仅保留部分餐饮，反应颇为良好，也与整体氛围较为匹配。

1、城市更新在于深度挖掘区域价值，重新释放活力

十多年前，创智天地区域是铁路货运堆场，道路泥泞，工业气息浓厚；现在，随着创智天地的发展成熟，这里已成为上海杨浦打造上海科技创新中心承载区的中央智力区。

创智天地的成功根本在于开发之初，瑞安深度挖掘了杨浦大学城、江湾体育场的文化价值和文化元素，利用教育基础和人才优势，并配合彼时上海“科教兴市”和“创新型城市”的战略，发展对人才有高度依赖性的信息技术产业、高科技产业等。

2、传统的房地产模式和后端风投加孵化器模式发挥协同效益

区域开发过程中，简单的租赁模式或销售模式已不具备竞争力。创智天地的运营过程中，瑞安将传统的房地产租赁模式与后端风投加孵化器模式高效结合，为入驻初创企业提供了连锁式成长的产业链。首先，初创企业可以在InnoSpace+孵化，在创智坊中成长，继而搬入创智天地广场办公，规模扩大后，可以量身定制总部办公大楼。

3、高教区域的开发最终归属是综合知识型社区

如今，很多产业园区和商务办公区围绕高校周边开发，充分利用周边的教育资源、文化资源、人才资源。创智天地为类似高教区域的开发提供了一个很好的模板，最终将教育、产业、城市融为一体，甚至是一个独立的“小城镇”。

表：知识型社区发展阶段

可以预见的是，未来的产业园区会逐步从一个独立的单元，慢慢向与城市融合的方向转变，发展成为“产业社区”。知识型社区可以看成是为知识工作者提供的智力密集型的“产业社区”，创智天地便是其中的翘楚，也为高教区域整体开发提供了一个很好的模板。

我们认为，创智天地的成功有以下几个因素：

01、高校文脉悠远，区域底蕴深厚

创智天地拥有无可比拟的区位优势，紧靠五角场商圈，更重要的是周边高校林立，教育资源丰富，人才优势明显。与高校强强联手，链接高校资源是创智天地成功的基础之一。

02、开发循序渐进，实现最大价值

创智天地的开发分期进行，而且步点踩得很准，开发之初，以办公为主，以响应上海市“科教兴市”的战略，充分利用周边高校资源，发展高科技产业、信息及时产业，培养了产业和创新环境，并导入了大量人群，而后刺激商业业态价值达到成熟阶段，后期再开发住宅，提高附加值。

03、持有永续运营，全产业链服务

创智天地是传统房地产模式和后端风投加孵化器模式相结合的蓝本。创智天地大多数物业持有运营，对于后期变化的需求，可以做到快速响应，部分业态会做适当调整。同时，对于入驻企业，不仅提供了针对不同成长周期的办公空间，还提供了科技金融平台、企业管理平台等各类服务平台。

从铁路货运堆场到智力源泉，经过十多年的发展，创智天地已成为“知识型社区”的引领和模板，充满创新和活力的办公、具有特色的商业都是其重要的标签。