创智天地——堪称经典的大学创新区项目

杨浦的转型路径当中，瑞安扮演了重要角色，其开发的创智天地，作为国内以大学来激发创新区的首个成熟项目，一直以来成为各地政府与开发主体频繁调研学习的对象，FTA产城研究中心是聚焦于产业地产板块的专家，创智天地是我们研究的众多创新区当中的典型一员，无论是从项目本身的生态搭建，还是区域环境的整体提升，亦或是城市片区的转型升级，创智天地都堪称经典。我们通过对项目的实地调研以及对开发主体的深度访谈，认为创智天地值得推荐给业内人员深度学习的三大理由：

NO.1丨国内知识转型的创新区模板

以靠近同济大学，复旦大学以及财经大学等一流高校，将高校内知识成果进行市场化转化的创新区典型。

NO.2丨开创校区/园区/社区的联动机制

围绕高校创新源头建设科技园，以科技园的发展带动区域的转型升级。

NO.3丨空间设计价值发挥重要作用

创智天地的真正成熟依赖于杨浦发展环境的改善，从规划设想到运营成功，有策略的空间设计发挥了重要作用。

特别感谢创智天地副总王莹及团队对本次研究学习提供的宝贵指导，以及FTA产城研究中心团队的工作整理。

作者：李莹

产城研究中心负责人

参与者：艾思含禹霁铭

产城研究中心研究员

上海的金融名片是陆家嘴，科创名片在张江高科，那知识名片，一定是杨浦的创智天地。坐落在上海的五角场区域，周边毗邻上海财经大学，同济大学、复旦大学等一流高校资源，东面紧邻百年历史建筑江湾体育场，南面通往繁华的五角场商业中心。

就是这样的一个不到1km2的范围内，却成为杨浦高密度的创新企业聚集地，也是杨浦向知识转型的旗帜项目。

谁都不知道创智天地这个项目是在国内毫无先例的情况下该如何发展，尽管有硅谷斯坦福大学的国外案例在前，但是没有人预知在国内的背景环境下，高校是否能迸发类似于硅谷一样的发展效应。为了增加成功的可能性，创智天地项目最终落点在了上海最密集的一流高校附近，请来的正是当时红红火火建设新天地的开发主体——瑞安。想要实现高校的知识创新，作为杨浦区域转型的重点项目，单靠开发主体来运作是很难保障的，为了更好拉动城市资源，创智天地的开发最终由杨浦区政府与瑞安联合建设。

20年的精心雕琢，今天再来品评这个项目，会发现这是一个非常经典的创新区设计，而在众多经典之中，最大的经典就是区域价值的最大化，对历史建筑的记忆尊重，对多所大学的密切衔接，对五角场商业中心人流的不断导入，对杨浦商务总部的氛围营造，都通过多样化的设计连接手法一一呈现出来。

连接大学，用一条激发创意的开放街区。

首创的利用建筑退距开放沿街街面空间，商业外摆设施与人行空间融为一体，在今天看来也许不够稀奇，但在20年前，这是突破常规的前瞻性规划，以至于成为后来众多街区学习的标榜，也成为上海一道独有的创新商业街区风景线。在这条街上，有趣的学生创意店铺，有味的酒吧餐饮小馆，有颜的时尚消费零售，都成为吸引年轻人来此光顾的强有力吸引点。

大学路商业外摆-图片源于网络

大学路街景-图片源于网络

尊重历史，让百年江湾体育场重回空间中心。

开敞广场的空间营造手法，让原本隐没在建筑丛林中的江湾体育场呈现在众人眼前，从淞沪路望去，百年建筑的巍峨历历在目，也让现代化的创智天地有了历史韵味。开放开敞的中心广场，让从江湾体育场运动出来的家庭团体，也有了空间逗留的机会。

江湾体育场前的开敞广场让历史建筑回到空间中心-图片源于网络

下沉广场凸显江湾体育场的巍峨-图片源于网络

导入人流，延伸五角场商业中心人口红利。城市副中心的集聚人流优势通过600米的地下长廊，延伸至创智天地片区。这条长廊似乎让五角场与创智天地紧紧绑在了一起，给了创智天地能做商业的机会，这样一来商业与办公的弹性交织，不仅增加园区功能的灵活性，也大大提升了空间活力。

连接五角场与江湾体育场的地下商业街-图片源于网络

景观中轴，营造通往杨浦科技总部区的仪式感。创智天地北部规划为定制型的科技总部，其再往北，是杨浦区重点发展的商务总部区，为强化两者之前的衔接，创智天地以景观中轴线的表达手法，营造商务区稍显正式的空间氛围。

企业总部空间-图片源于网络

沿大学路两边的创智坊，保留居住建筑外观，而以SOHO模式兼顾多样的使用功能，依托道路走向，以非常高的沿街界面贴现率，营造底层连续的商业空间场景，而楼上空间也可以将商业功能继续延续，如果做不满商业也可以作为公寓使用，或者对于初创个体，拿来办公也一样可行。

大学路两侧创智坊空间-图片源于网络

这样的两排沿街公寓楼，给与了大学路创造无限可能的条件，多样的功能复合，让这个街区变得非比热闹，垂直业态的设计策略也让大学路成为整个创智天地片区提供创新创意的发源地。

早期规划的创智天地是在一片旧改区域，很难预料未来是否会变得繁华，除了紧邻同济、财大这样的优势外，企业落地的理由并不充分，再加上如此大量的办公空间体量，这在当时让很多人都并不是那么的看好。但好就好在，瑞安是一个专注商业开发的主体，为了避免前期办公的大量空置，从创智天地的空间设计中，我们读出了这个项目潜藏着浓重的商业开发思路。不管是大学路的SOHO公寓弹性商业业态，还是淞沪路东侧创智广场的建筑空间，商业似乎是这个项目怎么都脱离不了的内容。

创智天地—图片源于网络

创智广场片区，下沉式的公共空间不光是延续了从五角场过来的商业人流，也为办公建筑的地下一层提供了开敞的商业临街面。

创智天地-图片源于网络

同时整个广场区域的办公建筑，以体块穿插的设计手法，让原本单一的办公空间增加了许多商业活动空间的灵动性；虚实相结合的外立面设计手法，通过玻璃幕墙与石墙的结合，让这些多层建筑既有办公的高端品质感，也有做商业的可能性。

创智天地广场空间模块  创智坊空间模块  企业中心空间模块

创智天地—图片源于网络

创智天地的成功不光是项目本身的精雕细琢与成功运营，更在于对杨浦整个区域的带动。该项目成为杨浦政府以大学为契机点，科技园区做产业载体，再到城市社区的全方位营造，走出了一条由大学校区、科技园区、城市社区，三者联动发展的融合转型路径。这对于目前国内众多希望从大学中打造经济增长源的城市，有很强的借鉴意义。