杭州办公楼市场租金下降，未来科技城板块下跌超4%

尽管头部网红主播们纷纷入驻，但杭州二季度的办公楼和零售物业市场租金仍然双双下降。

根据7月17日仲量联行发布的2023年二季度杭州商业地产市场报告显示，甲级办公楼平均净租金为每平方米每月138.9元，环比下降了0.7个百分点。乙级办公楼平均净租金为每平方米每月105.3元，环比下降了0.8个百分点。

从板块来看，阿里总部所在地未来科技城板块的办公楼租金为每平方米每天3.46元，下跌了4.1%，降幅最大。而传统的武林商圈和黄龙商圈的租金下跌幅度紧随其后，分别下跌了2.6%和2.2%。

二季度全市零售物业租金继续下降，首层净有效租金环比下降0.2%，达到519.3元/平方米/月。核心商圈的零售市场平均净有效租金为961.7元/平方米/月，环比略有回升，而非核心商圈的租金则持续下跌，净有效租金环比下降0.6%。

具体来说，武林、湖滨和钱江新城是指的核心商圈。在这些地区，武林和湖滨的首层净有效租金保持不变，而钱江新城的首层净有效租金甚至上升了0.9%。然而，在城东和城北地区，净有效租金分别下跌了7.7%和4%。

杭州市场的租金下降，和供需关系以及空置率相关。

根据仲量联行的数据，二季度杭州共有两个甲级办公楼项目入市，分别是EFC欧美金融城T9和观云钱塘城T1。这两个项目的总供应面积约为13.78万平米，使得甲级办公楼市场的空置率上升至23.4%，环比增长了2.8个百分点。

此外，还有一个乙级办公楼项目即博亚时代中心入市，为钱江世纪城板块带来了约8万平米的新增供应。截至2023年二季度，乙级办公楼的空置率达到20.5%，环比上升了1.9个百分点。

在零售物业方面，杭州二季度新增了一个项目，即位于城东商圈的龙湖国芳天街。该项目为市场提供了约6.5万平方米的新增供应。

本季度，杭州存量项目的新店铺开业活跃度有所回暖。全市优质零售物业的空置率为8.87%，较上季度微降了0.1个百分点。其中，购物中心的平均空置率为9.81%，环比下降0.2个百分点。

作为城市经济复苏的直接反映，办公楼和零售物业市场除了租金变动外，还有产业发展和商圈变化。从办公楼数据来看，科技互联网、金融和专业服务仍然是支撑杭州优质办公楼租赁市场的基本面。一些去年需求受到抑制的细分行业，如科技金融、消费金融等非传统金融行业，以及教育留学、移民咨询等消费服务行业企业的活跃度有所上升。

中小企业升级带动了搬迁需求的活跃度，但全市企业新设立的需求保持谨慎态度。

从零售物业的角度来看，各商圈的客流逐步恢复，预示着杭州的商业市场将迎来一个新的转折点。嘉里中心、杭州万象城等头部商业项目不断提升品牌形象，致力于整体项目定位的焕新和再升级。

对于接下来的办公楼和零售物业市场而言，随着供应量的增加，租金仍然会保持下降趋势。

根据仲量联行的数据显示，在办公楼方面，预计到2023年下半年，杭州将有约73万平方米的新增供应入市。一些重点办公项目有望在亚运会开幕前进入市场。而在2024-2025年期间，一批优质港资发展商将陆续推出其办公楼项目，包括嘉里城市之星项目、杭州恒隆广场办公楼以及新鸿基IFC等。

受到需求疲软和大量新增供应入市的双重压力影响，预计未来两到三年内，杭州办公楼市场的空置率将进一步上升。

预计2023年下半年，杭州零售物业市场将有4个项目开业，总面积达到36万平方米。这些项目将在亚运会之后正式开放，其中包括杭州中心和城北万象城等项目即将进入市场。

仲量联行杭州公司总经理辛毅表示：“杭州及整个浙江即将迎来‘亚运时间’，正处于城市能级和核心竞争力再上新台阶的关键时期。政策举措的大力支持、优质人口的长期正向流入以及重大赛事综合效应将对下半年商业地产市场产生多重积极影响。同时，我们也期待体育和电子竞技产业在短期内强势崛起，为优质办公楼和线下消费市场带来新的增长点。”

仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣指出，杭州的线下办公场景已经基本恢复，并且各个行政区积极实施政策，稳步推进产业经济的全面复苏。然而，大环境所带来的结构性压力依然存在，对于优质办公楼市场来说，市场需求的改善将是至关重要的因素。

预计优质办公楼市场的租金将持续承压，但随着不断有优质新增供应进入市场，有机会为市场注入新活力。通过提供更高水平的运营和更具吸引力的价格，从供给侧激发企业内生动力，推动杭州办公楼市场迈向新的发展周期。