行业知识｜关于“商办资产运营”，你都了解哪些？

中国商办资产运营行业生态

中国商办资产运营行业生态，是以资产作为核心，以“投融建管退”为生命周期，用各类专业服务及配套满足资产持有方、企业租户及终端个人的不同需求，为资产及资产的使用者双向赋能，构建空间与人交互的桥梁。

中国商办资产运营全链路：为终端个人，资产持有方，企业租户赋能。

商办资产运营主要包括四类典型模式

自持经营模式具备自主开发、物业管理、投资管理团队，从开发、运营由自主建立的团队完成，典型运营商包括卓越集团；

投资管理主导模式的典型企业为凯德集团，通过私有化的开发业务与投资管理业务协同，实现资产循环，扩大资产收益规模；

菜单型服务模式根据项目规划及运营管理的单个环节提供咨询或代运营服务，典型运营商包括国际五大行；

复合型运营管理模式可覆盖商办资产全生命周期，提供咨询、运营、融资解决方案及后端企业服务，典型运营商包括寰图等。

商办资产运营行业发展阶段

城镇化的发展推动商办行业从增量开发转入存量运营阶段。

从2010年到2021年，过往十年的城镇化率呈现缓步攀升态势，随着城镇化的成熟发展，办公楼市场的商业逻辑也由开发时代的开发转变为存量时代的长期经营。

在大规模前置办公楼宇开发建设的情况下，大量商业物业沉淀，资产方持有大量闲置资产。

一线城市驶入成熟期

在中国市场，仅有“北上广深”四座一线城市的优质办公楼日均租金超过5元/平方米。

从体量看，仅北京、上海、深圳的优质办公楼市场规模超过1000万平方米，在全球范围内，优质办公楼市场规模最大的20座城市的体量均值约为2300万平方米。

因此，中国城市大量的办公楼项目仍需释放价值。

商办资产运营行业发展动因

前期大规模的开发导致商办市场存量庞大，供过于求，一二线城市甲级写字楼空置率高企；一线城市由于经济发展成熟，企业引入和发展的活跃程度较高，激活市场需求，整体空置率低于二线城市；二线城市商办市场处于高速建设期，大量项目入市面临去化难题。

产业聚集效应致使写字楼的主要需求行业向核心区域集中，大量非核心区域商办项目面临空置问题，需要通过运营服务，解决去化问题。

大量核心区域商办项目面临老旧问题，通过投资改造提升资产价值成为重要趋势，一二线城市政府颁布多项政策，鼓励对老旧厂房、办公楼、商业综合体的存量资产改造，为既有项目引入新业态，引导城市更新进程，助力城市形成新的经济增长动力。

从单一的基础物业服务向全生命周期运营演进

【1.0-以基础物业管理为主】

商办项目运营的重心局限于基础的办公环境管理工作，如日常的维修、养护和清洁等工作。

【2.0-向招商租赁管理延伸】

在基础环境及设备维护的基础上，将招商管理纳入服务范畴；运营重心集中在租赁服务，实现去化目标；联合办公大量出现。

【3.0-从办公场所衍生配套增值服务】

基于办公环境管理及招商管理的服务沉淀，为商办项目及企业租户提供品牌输出及推广服务；围绕企业的办公需求，提供配套设施及运营支撑的会员服务。

【4.0-专业化的全周期托管运营】

资产持有方关注项目开发、运营、退出的全生命周期价值；委托第三方对商办资产进行投融管退的全方位服务。

商办资产运营行业痛点

商办资产运营商众多，其中四类主要的运营商在服务重心存在较大差异，覆盖资产全生命周期、实现资产增值的行业龙头较少。

优秀的运营商需要整合服务链条，打造精细化、品牌化的运营能力，补充市场空白，解决供需错配的问题，提升资产的收益表现和抗风险能力。

一线城市“存量时代”数据

北京：2021年，核心商圈甲级写字楼的存量市场达到849万平方米，过往三年的年复合增长率为6%，全市甲级写字楼存量将达预计将在2025年达到1508.9万平方米。

上海：2019-2021年，核心商圈甲级写字楼的存量规模年复合增长率为4%，存量规模预计在2025年将达到约1820万平方米。

广州：2019-2021年，核心商圈甲级写字楼的存量规模年复合增长率达到18%，预计未来三年总存量将达到809.4万平方米。

深圳：2019-2021年，核心商圈甲级写字楼的存量规模年复合增长率为10%，2021年总存量近638万平方米。

商办资产运营行业的发展机遇

1、城市更新政策推动存量资产运营发展；

2、资产证券化的逐步完善将有效提升投资回报；

3、轻资产模式推动商办运营的业务综合、多元发展。

商办资产运营行业的发展趋势

1、存量规模持续增长，政策及行业环境发展赋能商办运营能力提升；

2、打造业态融合的办公生态，赋能存量资产增值；

3、商办资产运营将逐步探索向全生命周期运营服务模式转变。