中国经济高质量发展中的商业地产变革与机遇：战略性新兴产业与消费趋势的深度融合

世邦魏理仕近日发布了一份专题报告，深入探讨了在中国经济高质量发展背景下商业地产的趋势与机遇。报告强调了换挡提质的新引擎如何引领商业地产需求发生结构性变革，并特别关注了战略性新兴产业在这一过程中的突出作用。

报告指出，2023年，尽管中国经济在逐渐复苏，但仍必须应对国内外的各种挑战。技术创新和消费升级并驾齐驱，正在企业战略和居民消费行为上留下深刻的印记。

新一代信息技术、生物技术、高端装备制造等战略性新兴产业在中国经济创新升级的大背景下正迅速崛起。与传统的制造业不同，这些产业高度依赖于智力、技术和资本。因此，优质的办公和研发空间在这些产业的工作场景中变得越来越重要。事实上，根据世邦魏理仕的数据，战略性新兴企业在全国写字楼新租交易中的面积占比已从2019年的24.6%上升到目前的32.5%，在京沪商务园区中更是超过了70%。

值得注意的是，战略性新兴产业的办公选址与人才资源的分布有着高度的一致性。自2019年以来，这些产业84%的写字楼新租面积都位于北京、上海、成都、深圳、广州、武汉和西安这七大城市。其中，北京和上海的优势尤为明显，新租面积占比超过半数。

在谈到办公空间品质时，报告强调了企业对此的日益重视，认为这是高质量发展背景下的一个重要趋势。今年前三季度，全国18个主要城市的甲级写字楼净吸纳量占比达到了97%的历史新高，而在一线城市中，甲级楼宇对乙级楼宇的挤出效应更加明显。

生命科学园区被认为是当前产业地产与高质量经济发展结合得最为紧密的领域之一。这与其连接的中国老龄化和消费升级的人口趋势，以及与国内产业创新升级的紧密联系是分不开的。研发支出的持续增长也推动了对研发物业的需求。从2020年开始，京沪生命科学物业在租金增速和出租率提升方面的表现明显优于其他研发设施。

实体零售方面，疫情防控措施优化后的线下消费客流迅速反弹，突显出实体门店在全渠道零售链中的不可替代性。实体门店正在迅速转型，成为集消费、服务、体验和社交属性于一体的综合性场所。世邦魏理仕预测，到2027年，中国线下零售经营面积的累计增长率将达到9.4%，其中与品质生活相关的品类将呈现出更为强劲的增长势头。

最后，报告还提到了消费基础设施REITs的潜力，认为这有望进一步激活零售物业的大宗投资。今年3月，中国公募REITs试点再次扩围，将购物中心、百货商场、农贸市场等消费基础设施纳入底层资产。截至目前，已有4只消费基础设施REITs正式获批或在受理进程中。