华贸集团总裁助理郝群：解析商业地产二十年风云变幻与未来趋势

华贸集团总裁助理、写字楼管理中心总经理郝群

房讯网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

郝群：过去20年，商业地产行业经历了诸多前所未有的发展和变化。其中一些显著的格局和成就包括：

科技融入地产全周期：数字化和科技的崛起改变了商业地产原有模式。物联网、大数据分析、人工智能等技术被广泛应用于建筑设计、工程管理、节能控制、安全系统和用户体验等方面，影响了招商、运营、市场宣传形式，也影响了从业者结构。

可持续发展成为下一个至高点：安全、环保和可持续性成为行业的最重要关注点，也是未来争夺客户的资本。绿色建筑和LEED认证成为越来越普遍的标准，建筑设计和运营管理从源头到闭环更加注重资源利用效率和环境影响，ESG相关领域已融入资产管理标准。

“共享”理念的影响：“共享”概念广泛融入商务领域，这不仅指信息资源，更体现在空间上。最突出的是“共享办公空间”的兴起改变了写字楼租赁模式。以WeWork为代表的联合办公、集合办公载体的涌现，推动了以“共享”为核心的新型商务办公关系的发展，重新定义了工作空间和工作社区的概念以及其中的人际关系。

城市更新和重新规划：经济的发展地图影响人才流动格局，从而影响了城市变迁。许多城市经历了或正在更新和重新规划，以适应新的商业、商务需求和居住、交通模式。例如，许多城市老旧工业区域的利用及创新性开发，创造了新的商业空间、业态和工作机会。

亚洲市场持续受关注：亚洲地区因为人口增长及经济持续发展动力成为世界商业地产始终活跃的区域之一。中国、印度等国家的快速经济增长带来了大量资金涌入，投资与人才聚集带来了商业地产兴建和各种机会。

体验经济及以客户为中心：商业地产不再只是提供空间和服务，也不能单纯强调“管理”，转而真正思考什么是以“客户”为中心，围绕“创造用户体验”设计产品及服务。客户在体验与满足中完成消费与依赖行为，会员经济得以发展。当下的综合体项目、商业中心、产业园区等商业地产强调产品力的同时，将提供社交、娱乐和文化体验设计提到运营重要层面。

线上线下融合创造市场机遇：互联网技术融入了商业地产招商（销售）、运营管理和市场推广环节。在线平台的出现使得租售、投资交易更加便捷和透明化。市场推广线上与线下的结合、直播与视频推广的常态化已成为商业地产不可或缺的宣传及服务渠道。

房讯网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

郝群：今年以来，市场出现了一些趋势性变化，值得我们重视和关注：

混合使用空间的增加：更多的项目开始融合不同功能，例如将办公空间、零售和休闲区域结合起来，像一个小型的综合体，以高效的形式为客户创造丰富的体验和吸引力（共享际的尝试）。

智能化和数字化发展：智能建筑技术的进一步应用，包括更智能的能源管理系统、安全防控系统、基于数据的运营决策系统及客户社区经营、线上线下宣传推广结合等，以提高效率并改善用户体验（华贸云做了有益的尝试）。

可持续发展的强调：更多项目将可持续性视为优先考虑因素，从设计中节能理念、建筑材料的选择到利用BIM参与物业管理，致力于减少舒适感对环境的影响等。许多世界级的企业也把选址标准中融入ESG相关内容。

生态园区和生活工作平衡：更多的园区开始重视以人为本内容的充实，包括员工的商务生活品质，创建有趣、绿色、宜居的工作环境，鼓励员工在工作间隙享受休闲和户外活动，以此带来的幸福感也成为吸引人才的优势。

房讯网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

郝群：对于未来，个人的一些预测观点仅供大家参考：

智能化和数字化加速：智能建筑将成为主流，不仅在于提高效率和节能，还将提供更多个性化服务，如智能交通引导、停车、智能安全系统、定制化空间、科技办公区等。虚拟和增强现实技术将改变房地产交易和体验，允许人们远程参观物业、进行虚拟装修、客户可通过终端设备时时监控办公空间的运营指标及健康、安全指数等。

人工智能在物业管理中的应用与用户体验提升：AI技术将更深入地用于日常管理及服务，在优化用户体验的同时实现高效化、个性化、无接触，商业空间在创造用户体验及线上线下结合方面步子会迈得更大。

工作灵活性和远程办公将为常态：进一步普及的远程工作可能改变对写字楼需求的态度，但办公空间的设计和功能会更加科学及弹性化，网络布线、办公家具及机电设施处处体现支持灵活的工作模式。