​澳洲商业地产暴跌20% 基本已触底！生活成本增高，城郊房价增长超过首府城市！

澳洲城郊房价增长超过首府城市

随着高利率环境的持续，城郊地区的房产价值增长已经超过了首府城市。

根据CoreLogic的数据显示，在截至1月的过去三个月内，综合城郊市场的房产价值上涨了1.2%，而综合首府城市的增长仅为1%。

悉尼和墨尔本由于可负担性恶化和利率上升，导致增长势头放缓，进而拖累了综合首府城市的整体表现。CoreLogic研究总监Tim Lawless表示：“城郊市场的表现超过了首府城市，这主要是由于首府城市增长率的放缓，而不是城郊增长的加速。”

Lawless先生还指出，直到利率下调，通勤距离首府城市的城郊地区可能会吸引更高的需求。他说：“虽然尚不清楚居家办公政策将如何发展，但远程工作很可能至少部分嵌入到工作场所政策中。提供首府城市通勤选项、生活方式红利和负担得起的住房的城郊城市，将可能经历比疫情前更强的需求。”

随着生活成本压力的加剧，越来越多的城市居民迁移到城郊地区。根据澳大利亚地区研究所和CBA编制的最新地区迁移指数数据显示，去年7月至9月从首府城市迁往城郊地区的人数略增加了0.7%，而反向迁移的人数下降了3.9%。

昆士兰的黄金海岸和阳光海岸，新南威尔士地区的蓝山、卧龙岗、纽卡斯尔和马卡里湖等城郊地区迄今已从重新加剧的需求中受益。过去12个月，黄金海岸的房产价值增长了11.5%。阳光海岸上涨了7.3%，蓝山上涨了8.6%，卧龙岗上涨了6.4%，纽卡斯尔上涨了5.5%。

但表现最突出的是那些具有强大和多样化经济的远离首府城市的城郊城镇，例如西澳大利亚的奥尔巴尼和班伯里地区，以及昆士兰的图文巴、麦凯和班德堡。Leschenault在班伯里是表现最佳的城郊城镇，过去12个月的中位数房产价值跳升了22.6%。班伯里的其他城镇包括Stratham和Gelorup分别实现了20.2%和19.7%的增长，而奥尔巴尼的Little Grove增长了20.6%。

昆士兰城郊城镇麦凯地区的Richmond和班德堡的Branyan也分别实现了17.8%和15.8%的强劲价格增长。Lawless先生说：“这些地区拥有多样化的经济基础，通常受到农业、旅游、港口和矿业的支持。西澳和昆士兰是唯一具有积极的州际迁移率的州，这有助于支持住房需求，而且它们是相对负担得起的市场。”

澳洲办公楼价值大跌20%基本已触底

澳大利亚主要CBD办公大楼的售价比巅峰时期低20%，这是迄今为止最佳证据，表明澳大利亚办公楼市场的调整接近底部。

Jefferies分析师Sholto Maconochie表示：“我们接近底部，这些交易将成为未来12个月定价的基准。”

最近的交易包括墨尔本628 Bourke Street的16层大楼，该大楼七年前由瑞士基金经理AFIAA以超过1.8亿澳元价格购买，现在即将以1.2亿澳元的价格出售。

美国巨头布鲁克菲尔德(Brookfield)为其位于皇后街240号的价值3亿澳元的大楼找到了买家，Quintessential以2.57亿澳元的价格筹集了资金。

市场也密切关注两项涉及上市公司Mirvac的拟议剥离。首先是位于悉尼的255 George Street，该大楼目前由Mirvac管理的一个基金持有。新加坡的Keppel对半股权提出报价，该价格将整栋大楼的价值估计为约7.3亿澳元。两年前，当价值达到顶峰时，大楼价值约为8.75亿澳元，这意味着其市场价值现在低了大约17%。

在墨尔本，Mirvac即将完成出售一栋Collins St大楼的交易，其账面价值已降至约3.4亿澳元，较两年前的峰值打了20%的折扣。

远程工作的转变，加上不确定的商业环境和飙升的利率，使全球办公楼价值暴跌。这场动荡在澳大利亚到来较晚，一些专家预测价值可能下降25%，才能完全消化。

ASX上市的地产商股价因预期价值重挫而大幅下跌，而非上市资产的所有者，包括养老基金，面临着减记其估值的压力。

由于业主和潜在买家之间在定价上的对峙，商业地产交易在过去一年中急剧下滑。交易最受打击的是办公楼，其中交易量缩水了三分之二，降至不到100亿澳元。

飙升的利率和更高的债券收益率，以及随着工作场所调整到混合工作模式而对办公空间需求的不确定性，给该行业蒙上了阴影。

全球办公楼行业的混乱造成了一些知名企业的倒闭。共享办公空间巨头WeWork申请破产，而美国和欧洲的银行正在计算其对商业地产的风险成本。

澳洲最大的办公楼所有者之一Dexus，在去年年中将其办公楼投资组合价值下调了8.8%，并在12月再次下调了5.4%。

墨尔本低端房产涨幅跑赢大市！高端房产后市可期

CoreLogic的数据显示，在截至1月份的三个月里，墨尔本房地产市场的高端住宅价格下降，而低端住宅价格则略有上涨。

价格最贵的25%（约136万澳元及以上）的房产去年一直领涨，但随后涨幅放缓，在截至1月底的三个月内价格下跌了1.6%。

在过去三个月里，价格最便宜的25%（约73.7万澳元及以下的房产）的价格上涨了0.1%，而市场中位价则下跌了0.2%。

不过，这种疲软可能只是暂时的。2024年初的拍卖清盘率出人意料地强劲。墨尔本2月份第一周的清盘率为62.7%，第二周为63.3%，第三周为66%。60%以上的清盘率通常预示着未来价格会上涨。

CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）说，高端房市既会领涨也会领跌，这很常见，因为高端房市容易出现更极端的价格波动。“我认为有几个因素在起作用，其中之一就是市场的周期性，”他说，“[在上升期]是最贵的25%房产在引领市场。”劳利斯说，最近的价格下跌是储行（RBA）的高利率造成的，高利率削减了借贷能力，导致负担能力出现障碍，因此部分需求转向了中低端市场。

经常出售豪宅的经纪人表示，2023年末，高价房产的销售确实比较疲软，但他们相信，今年开始得异常早的买家活动和积极情绪会很快扭转这一局面。

澳洲银行纷纷削减固定贷款利率今年或降息三次

澳洲银行纷纷削减固定期限抵押贷款利率，这是澳大利亚储备银行可能在不久的将来开始降息的新迹象。

然而，专家警告，那些希望锁定房贷还款的家庭可能会错失未来的节省机会，因为有预测显示现金利率可能在几个月内开始下降。

Mortgage Choice的经纪人Luke Camilleri表示，一些贷款机构提供的固定利率低于6%，与市场上一些有竞争力的可变利率房贷相当。

“我们每周都会收到关于利率变动的更新，显然已经有一些固定利率在下降，这确实表明（贷款机构的）经济学家们相信，在那个时间框架内利率会下降。”

随着通胀迅速降温，金融市场预计到明年这个时候将会有两次降息，而澳大利亚最大的抵押贷款贷方——澳洲联邦银行的经济学家们预计2024年下半年将有多达三次降息。

Camilleri先生表示，借款人需要考虑他们是否希望固定房贷所提供的确定性，这可能会冒着错过更低浮动利率的风险。

虽然浮动利率房贷通常会随着澳大利亚储备银行（RBA）的利率决定而上下波动，但贷款机构往往会独立于未来动向重新定价他们的固定利率抵押贷款。

在疫情期间，当贷款利率跌至2%以下时，借款人纷纷选择固定贷款，但自2021年达到峰值以来，选择固定房贷的借款人比例已大幅下降。

根据澳大利亚统计局的贷款数据，去年12月，全澳只有2%的新房贷是固定的，而两年前这一比例为40%。

Mortgage Choice的房贷申请数据显示，这一趋势在新的一年中继续下去，绝大多数客户仍然选择浮动利率。

“我提交的申请中，几乎99%都是可变利率，我仍然会给一些客户提供这个选项，如果他们只是想要安心，但同时，我们已经有一段时间没有让很多人转入固定利率了。”

随着有关即将降息的讨论复苏，购房者重新涌入房地产市场，需求超过了新上市房产的增加。

自2022年5月以来，澳大利亚储备银行的13次加息导致澳洲普通借贷能力减少了约30%。